April 03rd, 2020

Locazioni commerciali: perché nessuno valuta le necessità finanziarie del proprietario?
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Si avvicina il 5 del mese e sorge il problema del pagamento dell’affitto del locale.

L’emergenza ci sta mettendo del suo e tutti gli affittuari imprenditori sembrano voler legittimare la definitiva omissione del pagamento dell’affitto a causa della chiusura delle attività giustamente decretata dal Governo.

Lecito chiedersi se si debba versare o meno l’affitto del locale commerciale in questa situazione, ma, nei vari interventi che si leggono sul tema, tutti schierati a favore per gli affittuari, perché mai nessuno considera anche le esigenze finanziarie del proprietario?

Moltissimi proprietari vivono solo con l’affitto che percepiscono dalla locazione, spesso conclusa per il solo immobile posseduto, ed ogni azione dell’affittuario imprenditore dovrebbe essere adottata valutando anche le esigenze finanziarie del proprietario.

Le imprese che hanno in affitto un locale C 1, usufruiranno di un credito di imposta riconosciuto dai provvedimenti dei giorni scorsi e dunque perché l’affittuario dovrebbe ritenersi del tutto sollevato dal pagamento del canone di affitto?

Vero che le imprese stanno vivendo una crisi di liquidità, peraltro comune a tutti noi, ma legalmente parlando trovo che ci siano indici sufficienti in favore del proprietario per opporsi validamente al definitivo mancato pagamento integrale del canone di locazione da parte dell’affittuario.

L’impresa che ha in essere una locazione per un immobile commerciale, lo detiene anche per custodire le sue strutture e la merce che distribuisce, una circostanza di fatto che di per sé legittimerebbe, semmai, la sola riduzione temporanea dell’affitto e non l’esenzione totale dal suo versamento.

La liberazione definitiva dal pagamento delle mensilità per la durata del fermo attività non appare perciò una strada facilmente percorribile, soprattutto se si considera che la “perdita” dell’impresa è stata mitigata in alcuni casi dal credito d’imposta previsto dal decreto “Cura Italia”, almeno per il mese di marzo.

L’impegno assunto di pagare l’affitto è difatti una obbligazione pecuniaria per la quale non è configurabile una “impossibilità sopravvenuta”.

L’impossibilità sopravvenuta per le obbligazioni di pecuniarie si potrebbe realizzare solo quando la moneta divenga incommerciabile e non sia più disponibile nel circuito economico per qualche ragione e, conseguentemente, sarà piuttosto arduo poter ritenere che i provvedimenti dell'Autorità emessi per contrastare la diffusione del virus siano diretto impedimento per un pagamento in denaro, risultando risolutiva in proposito la disposizione dell'art. 1623 del codice civile prevista in tema di affitto.
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Dinanzi al deficit finanziario derivante dal fermo delle attività, consiglieremo allora ai Clienti la ricerca di una possibile riduzione temporanea dell’affitto tramite accordo e, ove possibile per le condizioni delle parti, un breve rinvio al futuro dei pagamenti, oppure un accordo di solo rinvio, valorizzando con ciò quella solidarietà nei confronti dei proprietari che sembra mancare e, soprattutto, per evitare ad entrambi ogni futuro giudizio su questo tema.

Avv. Giuseppe Gabriellini
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